来源 城市浪潮

　　如今的上海土拍市场 ，费用 正在走向两极分化 。

　　一方面
，市区费用 不断走高，成交楼板价频频刷新
。另一方面 ，郊区地价则在持续下滑
，曾经的外围热门板块也无法幸免。

　　在刚刚过去的今年上海七批次集中土拍中，郊区地价下滑表现的尤为明显 。

　　首当其冲的便是曾经的外环顶流浦东唐镇 ，本次推出的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块最终成交楼板价4.81万每平
。

　　一年前
，该地块北侧相邻的浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块，最终成交楼板价5.24万每平。

　　一年时间 ，唐镇地价下降了4300元每平 。如今来看，唐镇地价想要重返5字头
，短期之内无法预见
。

　　除了唐镇之外，上海外环外另一顶流嘉定南翔同样遭遇了类似情况。华润置地本次拿下的嘉定区JDC2-0202单元25-06地块 ，成交楼板价为3.08万每平 。

　　三年前
，华润曾与华发联手共同拿下本次地块西南侧的嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-0〖壹〗 、 31-0〖贰〗
、 32-0〖壹〗、 33-02地块（如今的时代之城），整体成交楼板价为3万每平。

　　表面看上去地价依然有小幅上涨 ，但结合土地指标就会发现
，三年前地块容积率2.37，如今新推地块容积率1.3
。

　　这也就意味着 ，本次地块未来入市后的物业类型大概率是洋房+叠加
，或者小高层+洋房+叠加，相比于三年前的土地理应有更高的溢价空间。

　　但实际情况却是地价仅高出800元每平 ，不得不说属于一次地价倒退 。

　　不过
，虽然郊区地价在整体下滑，但房价并没有出现滑坡
。从经济学角度来看 ，商品售价并非完全由成本决定，市场需求也是重要因素。

　　反应到楼市层面
，房价并非完全由地价决定，地价能决定房价下限 ，但具体定价还要结合周边竞品和产品附加值来确认 。

　　例如近期大红大紫的绿城悦海棠
，其首开定价6.22万每平，其周边楼盘宝业虹桥国展里则为6.17万每平 ，两盘地价相近
，绿城略贵400元每平
。

　　表面来看地价差距便是房价差距，但绿城涵盖一定比例小户型房源 ，如果对比两盘相同户型
，绿城费用 比宝业高出2000元每平，这便是绿城品牌带来的溢价空间。

　　因此 ，在如今郊区地价出现下滑的情况
，给了高品牌价值的房企更多的施展空间，其可以通过提升产品附加值来拉升定价 。

　　这将倒逼着房企不得不提升自身产品力 ，可以预见未来郊区房价将很长时间维持在小幅空间内波动，能否热销完全取决于产品
。

　　未来郊区项目每一次开盘销售情况都很关键
，将决定板块内未来土拍的成交价。如果青浦徐泾新推土地，那么地价大概率会出现小幅上涨 。

　　上海房地产精细化开发时代已经到来 ，且看各路房企如何抓住新机遇
。