炒股就看金麒麟分析师研报 ，权威
，专业，及时 ，全面
，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：地产K线

　　文丨乐居财经 曾树佳

　　行业深度调整期里，金茂适时改变了自身战略。

　　它从过去广泛布局的“城市运营商 ” ，转变为更加聚焦核心城市 、强调产品力与经营质量
，奉行“做优增量
、盘活存量
”的地产商 。

　　在这个过程中，金茂对规划中的商办资产 ，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产
。

　　从这个层面上看
，无论是此前出售三亚希尔顿酒店，还是近日挂牌福州滨海金茂智慧科学城的部分项目公司 ，就变得很好理解了。

　　核心是做资产优化 。

　　1

　　挂牌两个项目公司

　　近日
，在北京产权交易所上，更新了两则项目转让信息
。

　　分别是 ，福州新投华筑开发建设有限公司（简称“新投华筑”）100%股权及相关债权
，福州新投领航开发建设有限公司（简称“新投领航 ”）90%股权及相关债权。

　　其中，新投华筑2025年、2026年上半年的净利润 ，分别为0.04万元 、-7.04万元
，此次的转让底价为1.08亿元 。

　　它由福州滨茂房地产全资持股，再往上追溯 ，间接的股东方则为中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（简称“中化方兴珠海
”）
。

　　而新投领航2025年
、2026年上半年的净利润
，则分别为0.01万元、-8.67万元，此次转让的底价为1.12亿元。它直接由中化方兴珠海 ，持股90% 。

　　两项资产共同指向的中化方兴珠海，归属于上市平台中国金茂（00817.HK）旗下。

　　因此
，上述的资产挂牌，本质上是金茂处置资产的举动
。

　　挂出的项目 ，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目。

　　据报道
，金茂曾于2019年底和2020年3月，通过旗下福州兴茂房地产 ，以总价66.1亿元竞得2019滨拍-5号地块与2019滨拍-7号地块
，用于打造福州滨海金茂智慧科学城 。

　　2024年6月，该项目正式启动
。项目占地约225万平方米 ，总建筑面积近200万平方米。

　　核心配套包括约52万平方米的超级工程输配环
，打造站城一体化；以及金茂旗下自营的大型商业购物中心览秀城，总建筑面积超10万平方米 ，定位为福州首座滨海微度假主题商业体 。

　　这一年的12月
，项目核心建筑金茂“中国印”全面封顶
。

　　中国印高度为213.8米，共47层；业态规划包括办公区 、五星级酒店
、观光层等 ，原计划2026年开业。

　　金茂对这个项目的定位，并不仅是一个普通的楼盘
，而是一个 “城-人-产 ”城市运营逻辑下的标杆级城市运营项目 。

　　简单来说，它的目标是在福州滨海新城的核心区 ，打造一个能吸引人、留住人 、并推动产业升级的现代化微型城市
。

　　2

　　资产优化

　　金茂近来 奉行的
，是 “做优增量、盘活存量
”的双轮策略。

　　2024年6月，它就启动了“奋进计划” ，提出用三年时间解决80%的存量问题
，加快存量去化 。

　　其中，2025年的目标是解决35% ，2026年完成25%
，2027年完成20%
。

　　金茂的着眼点有两个，一个是将现有资产做优做强 ，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产
，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产 ，保持资产规模合理有序。

　　此次挂牌新投华筑
、新投领航，或许就是其典型的资产优化举措
，是现时战略的集中体现 。

　　近年来，该公司陆续有出售资产的举措。

　　例如 ，2024年12月
，中国金茂出售了金茂三亚100%股权，及海南金茂对金茂三亚的相关债权 ，最终转让总对价为18.49亿元
。

　　这项交易对应的资产
，是三亚希尔顿酒店。

　　彼时，金茂表示 ，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年
，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入；此次出售 ，是以合理费用 
，实现酒店整体销售的良机 。

　　出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化 ，同时，令集团可以适时寻找其他新投资机会
。

　　不过
，该公司在资产优化的过程中，不止有出售资产 ，还有收购项目股权的操作。

　　2026年6月
，金茂通过其间接全资附属公司，以总对价约8.84亿元 ，收购了“天津体茂置业 ”51%的股权及相关债权 。

　　交易完成后
，天津体茂成为金茂的间接全资附属公司
。

　　这笔交易并非一次简单的收购，而更像是一次时隔两年的股权“回购”。

　　2023年5月 ，金茂以59.1亿元拿下天津河西区体院西地块
，即现在的“体北金茂府
”项目 。为缓解项目的资金压力，它在隔年5月 ，作价2.55亿元
，将天津体茂51%的股权挂牌出售
。

　　如今，为确保项目后续开发与交付工作有序推进 ，金茂把这部分股权收了回来。

　　去年，该公司新增的21个土地项目
，均位于一二线城市 。其中，对北京、上海两大战略城市的投资额占比高达66%
。

　　截至2025年底 ，其未售货值中
，89%集中在一二线城市。

　　凭借着一套资产优化 、盘活的打法，金茂取得了较好的业绩成效 。

　　2025年 ，金茂实现收入593.71亿元
，同比提升1%，所有者应占溢利约12.53亿元 ，同比18%
，扣除投资物业公平值亏损后的净利润达到13.63亿元，同比增长2%。

　　而今年前6月 ，金茂累计取得签约销售金额共计57500亿元
，累计签约销售建筑面积228.08万平方米
。